位于桐乡市洲泉镇湘溪大道和环南路交叉口的香洲公寓小区，建造年份不久远，毗邻中小学、商品城，生活交通便利。然而，就是这样一个“出挑”的小区却一度与“老大难”之个词深度绑定。

　　“我已经两个月没领到工资。你们能不能帮我去讨一讨。”去年上半年，洲泉镇朝晖社区居民委员会的工作人员接待了一名上门求助的老人。他便是香洲公寓小区唯一的保洁员。

　　沟通中，社区工作人员了解到，被拖欠工资的老人早已“罢工”，小区已多日无人清运垃圾。此时正值去年清明前后，气温回升，无人清运垃圾的小区是何境况？有心理预期的社区工作人员赶到现场后，还是被惊到了。

　　垃圾成堆占据道路，厨余垃圾散发出阵阵气味。更让社区工作人员头痛的是，他们帮助清理完后，下一波垃圾又很快出现了。根源问题不解决，小区卫生问题断不了根。

　　小区物业为何从头至尾“隐身”？老人工资该向谁要？业主权益又该由谁来保障？

　　原来，小区在建造完成后，因开发商资金出现问题，留下了一系列历史遗留问题，其中的物业问题始终悬而未决。

　　那么讨薪老人又是何人雇佣？记者从社区工作人员口中得知，在开发商离开后，两名就职于该房地产开发公司的工作人员留了下来，依托业主缴纳的“物业费”招了保洁和保安，承担起了小区物业的职能。然而，这几年来，因为“物业费”难收，团队入不敷出，一名工作人员和保安陆续离开。无人值守后，小区成了开放式小区，矛盾纠纷加剧，“物业费”更难收，才有了开头的讨薪事件。

　　记者第一次来到香洲公寓小区时看到，积灰的保安岗亭早已“沦为”快递堆放点；拦车杆高高抬起，进出小区无人管理。

　　“反复清理也不是个事，总得想办法解决。”在经历了多次垃圾清理后，朝晖社区居民委员会开始想法子破题。

　　一开始，社区提出能否由业主“众筹”，招聘一名保洁员解燃眉之急，后续再成立业委会进行居民自治。当时正是去年夏季高温期，卫生问题等不起也慢不得。但这一提议遭到了部分小区业主的否决。

　　当时的香洲公寓小区，除了卫生问题外，停车问题也尤为突出，因为紧挨核心商圈，人流量大，不少人把开放的香洲公寓小区当成了免费停车场。加上因为常年没有专职物业，小区不少公共设施年久失修，业主更希望借这一契机，引进专门的物业公司，让小区管理走上规范化道路。

　　然而，引进物业面临很大难度。香洲公寓拥有住宅62间、商铺43间，规模相当小，且盘算下来，能交物业费的不过几十户，加上还有部分公共设施待维修，盘子小，投入大，物业公司不愿进驻，招引面临阻力。

　　在社区的沟通下，一家本土物业公司愿以每月住宅1元/平方米、商铺1.2元/平方米的物业费进驻。盘点洲泉的住宅小区，老小区住宅物业费普遍在0.8元/平方米，新建小区住宅物业费在1.5元/平方米，可以说这个收费标准在洲泉来看算中等，考虑小区户数较少，因此收费标准比一般老小区高出2毛。

　　就在近日，第三版方案获香洲公寓小区业主大会投票通过，小区将正式迎来“新管家”。

　　在给出的方案中，物业公司的收费标准调整到了住宅0.6元/月/平方米、商业0.8元/月/平方米。除了保洁、维修等服务有了保障外，小区还将重新安装门口道闸系统和安保系统，对车辆进出小区进行管理，确保给小区住户提供一个安全、安心的居住环境。

　　这一方案究竟如何达成？在朝晖社区居民委员会工作人员看来，即将安装的道闸系统和安保系统帮了不少忙。

　　得益于道闸系统和安保系统的安装，替代了保安的职能，人工费用大大缩减。加装道闸系统后，小区的几十个车位在满足业主的租用需求下，还可在空余时间对外“营业”，营收费用由物业公司和业委会共同管理，一进一出，物业公司的压力也能缩减不少。

　　“投票通过后，接下来就是方案公示，公示完毕后物业将正式入驻。”记者了解到，今年3月下旬，随着“新管家”正式入驻小区，长达1年的“卫生拉锯战”正式宣告结束，小区业主和社区工作人员双双松了一口气。目前，小区门口的道闸系统正在安装，监控系统已经安装完毕，专职保洁人员也已到岗。

　　香洲公寓小区其实并不是个例，位于梧桐街道振东社区的兴宇家苑小区曾经面临如出一辙的情况：这个老小区建于上世纪90年代，建筑布局不合理、车位紧张，小区处在交通繁忙的振兴路、润丰步行街附近，小区道路成了马路，消防通道也有车辆随意停放。但今年2月，小区业主在社区的引导下自主引进了物业公司。

　　随着“共享车位”模式逐渐在桐乡一些开放式小区里流行，兴宇家苑也想效仿。了解到兴宇家苑有引入智慧道闸的想法后，振东社区及时介入并提出了两个管理方案。一是由小区业委会自主招标第三方智慧道闸管理公司，全体业主自行监督；二是引入物业管理，由物业公司牵头安装、管理智慧道闸系统并受业主和社区共同监督。

　　自行招投标得费多大劲？但引进物业的话，又得掏物业费。业主们各有思虑，眼见方案又要不了了之，振东社区主动给业主们算了一笔账。如果安装智慧道闸，将安装费、维护费、“两车”家庭车位费进行平摊计算，与最低物业费相比，每月相差不到30元。随后，社区又不厌其烦地带着业主们来到其他只安装道闸的开放式小区进行实地查看对比。

　　在社区工作人员与热心业主的积极推动下，3个月后，兴宇家苑终于以全体业主签字通过的方式引进桐乡市初心物业服务有限公司。

　　按照梧桐街道的理想规划，是推动无物业小区物业管理全覆盖，但在这个过程中也遇到了各种各样的阻力。总结起来无非两个问题：一是业主“不需要”，二是“不想掏”。

　　“不需要”是现实的原因。部分小区过于老旧，缺乏物业用房等设施，缺少引进物业的硬件条件，更适合自治物业管理；部分小区户数少，加起来不到20户人家，对物业公司没有吸引力。像后者也有尝试“微型小区合并”来解决问题的案例，比如梧桐街道庆丰社区的羔羊小区1幢、2幢和玫瑰苑二期1幢、2幢、5幢、6幢就通过“三合一”合并成了一个95户的小区，成立了业委会共同管理，也有了招标物业的筹码。

　　“不想掏”则与经济利益挂钩。居民需求的多样化是推进物业管理的一大问题，小区居民对物业费用的承受能力、服务质量的要求不一，存在分歧。像2019年梧桐街道“开转封”试点小区金菊花苑，就尝试引入初心物业，得到年轻业主的支持，但遭到了老年业主的反对，最终导致物业引进在“临门一脚”的环节失败。部分小区以租客居住为主，长期在外地，长期失联，对小区事务没有责任意识；更有居民认为，物业不过就是保安、保洁，当前桐乡在无物业小区推进的保洁、保绿、保修行动已经足够，不需要再多掏一份钱购买物业服务了。

　　可以见得，要提高物业小区的覆盖率，必须从现实条件和居民观念两方面下功夫。